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周广桂律师，扬州知名律师,现执业于江苏擎天柱律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。
核心内容：下面，房地产为您介绍一个关于认购合同纠纷的真实案例，通过法院的判决，为您介绍有关签订合同诚实义务的知识内容。
一、详细案例介绍
二、法院的判决
三、专业律师分析
正文：
2005年3月18日，原告李某明与被告上海华普地产公司签订了《购房协认购书》，约定原告向被告购买上海市浦东区潮阳北路28号《华普公寓》12号楼三单元A1208房间的商品房一套，建筑面积112平方米，总房价款539040元。双方并约定，在签订正式的购房合同之前，被告保留原告购买此房屋的优先权。
2005年4月20日，被告上海华普地产公司取得包含系争房屋在内的预售许可证。2005年5月2日，被告上海华普地产公司将包括系争房屋在内的部分房屋抵押给银行，该项抵押至今未解除。被告在系争的房屋上设定抵押后，未将抵押的事实告知原告李某明。
2005年5月15日，原告李某明与被告上海华普地产公司正式签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定，原告李某明向被告上海华普地产公司购买上述房屋，房屋总价款539040元，被告上海华普地产公司应于2006年5月30日前交付房屋;付款方式为：合同签订时支付定金30000元，2005年10月底之前支付240000元，2005年12月中旬前支付220000元，房屋交付时付清余款。预售合同签订后，原告李某明于2005年10月3日支付定金30000元，于2005年11月4日支付了购房款240000元，于2005年12月19日支付购房款120000元，余款至今未付。
2006年1月12日，原告李某明在了解购买房屋的情况时，发现被告上海华普地产公司已将自己购买的房屋抵押给银行，而且至今抵押的事实未解除。据此，原告李某明要求被告上海华普地产公司作出合理的解释，但上海华普地产公司未给予明确的答复。
2006年4月12日，被告上海华普地产公司向原告李某明发出《入住通知书》，要求原告在收到通知书之日起5日内前往房屋所在地办理入住手续，并要求原告付清房屋的余款。2006年4月15日，原告将房屋抵押的事实要求被告作出合理的解释，但被告以种种理由拒绝给予明确的答复。后双方在协商的基础上，原告李某明对被告上海华普地产公司的抵押行为表示理解，并同意办理入住手续。被告华普地产公司也同意原告先办理入住手续，并对交付的房屋进行装修居住，对于房屋的余款双方再进一步协商。据此，2006年4月20日，原告对购买的上述房屋进行装修并用于居住。
很多东西都是有时间价值在里面的，随着时间的推移，有些东西更值钱，然而有些东西却逐渐减值，甚至还会产生清理的费用，所以说，时间是很重要的，估计的价格会随着时间的推移而变化。下面就为大家介绍一下房产抵押担保的期限。
最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条明确规定：;当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。;这一规定表明，在登记部门登记的抵押期间对抵押权的存续并无法律效力，抵押权并不因抵押期间过期而消灭。如果债权行主债权到期未受清偿，无论登记的抵押期间是否过期，债权行都可行使抵押权，直至主债权诉讼时效结束后的两年内。
行使房地产抵押权的期限是指行使该权始于何时，终于何日。归纳起来，大致可以分为三种状态。
在房地产抵押期限内的抵押权的行使。
当房地产抵押期限未届满时，房地产抵押权一般不可行使。但当抵押人与债务人系同一人且其在房地产抵押期限内破产时，根据我国《企业破产法》第28条：;已作为担保物的财产不属于破产财产;之规定，抵押权人对抵押物可以行使优先受偿权。
在房地产抵押期限届满后的抵押权的行使。
《担保法》第33条规定：;债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定的以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价格优先受偿;行使抵押权的前提是债务人不履行债务，只要构成这一要件，抵押权人即可行使抵押权。
抵押权的诉讼时效与主合同之债的诉讼时效匹配。
我国《民法通则》第135条规定：;向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年，法律另有规定的除外。;这一规定，使得债权人对债务的请求权必须在合同约定的债的清偿期满2年内行使。否则，尽管债权并未消失，却将丧失请求法院保护其债权的胜诉权。
当主合同之债的诉讼时效被中断、中止时，其抵押权的胜诉权也相应中断、中止，即重新计算或延长诉讼时效。根据我国《民法通则》第137条：;从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护;之诉讼时效除斥期间的规定，抵押权的胜诉权将随主合同之债罹于诉讼时效的除斥期间而永久丧失。
1、一般保证。其所付的是，在债务人不能清偿到期债务时，担保人要为其承担该，即清偿到期债务。
2、连带保证。其所付的是，当债务以到清偿期，债权人有权要求债务人或保证人偿还债务。 当保证为一般保证时，保证人有先诉抗辩权，即保证人在债权人未就债务人的财产申请强制执行或执行担保物权未果前，拒绝债权人的请求偿还的权利。连带保证人没有这种权利。 合同规定还款之日起,有效时间为一年.一年后以你自己的意愿决定贷款的偿还。
以上就是为大家介绍的关于房产抵押担保的期限的相关内容。从小我们就被教育要珍惜时间，因为时间确实是一项特别重要的东西。很多费用、价值的计算都存在着时间要素的影响。期限是真的很重要，所以希望每个人珍惜时间。
来源: 扬州知名律师 Tags: 隐瞒房屋抵押情况引发购房纠纷,房产抵押担保的期限