周广桂律师，扬州知名律师,现执业于江苏擎天柱律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

业主人数和票权数如何计算

在业委会选举及会议决议中，业主人数和票权数的计算是重中之重，国务院制定的未明确规定，2009年3月1日及2009年10月1日起施行的予以明确：第二十二条规定面积和业主人数按照下列方式确定： 专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。 建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。

第九条 规定：物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

总人数，按照前项的统计总和计算。

业主委员会可以因为哪些因素炒掉物业管理企业？

王老师担任业主委员会主任后，按规定在第一季度末对物业管理企业的账户进行了审查，审查中发现，物业管理企业财务状况混乱，办公经费、招待费开销很大，业主委员会当即指出问题。到了第三季度再进行审查时，不仅原有问题没有很好解决，在根据广大业主的意见，重点检查公共设施设备维修开支情况时，发现并没有按物业管理协议做到每月畅通下水道一次，清洁水箱一次。王老师所在的业委会对物业管理企业的所作所为非常气愤，决定行使权利解聘物业管理企业。物业管理企业认为没有依据，双方矛盾越来越大。那么，业主委员会如何才能行使权利解聘物业管理企业呢解聘物业管理企业都需要什么理由呢 业主委员会要在与物业管理企业签订时，在合同中明确写明物业管理企业违反合同的行为条款。这样当物业管理企业出现合同中规定的违约行为时，业主委员会就可以依照委托合同解聘物业管理企业。 具体要在<物业管理委托合同>中规定下列违约条款： 一是收费问题。物业管理企业并没有按政府公布的指导价或指定价收取费用，或收费标准远远高于同档次物业。其次，物业管理企业还存在着乱收费、重复收费、收费不公开、不透明等问题。 二是财务管理问题。物业管理企业财务管理混乱，账目不清，不合理开支偏大，如办公经费、招待费等，特别是人员工资占了费用支出的很大比重。如果出现费用开支不是用做物业管理和服务上，而是挪作他用，那问题就更严重了。 三是公共设施设备维修养护不当，没有按计划投入资金、人力进行维修、保修，造成公共设施设备不能正常运转，影响了业主的正常生活和工作，特别是造成公共设施设备和建筑物失修失养后，房屋不仅没有保值增值，还会贬值。 四是服务质量差。不仅员工服务态度差，缺乏服务意识，业主的合理要求得不到满足，甚至还出现员工欺辱业主的行为。 五是因管理水平低。物业管理企业不能充分行使管理权。\"三无\"人员经常出没，小区内脏乱差现象严重。对个别业主侵害大多数业主利益的乱搭、乱建等违章行为缺乏管理力度。整个小区居住环境很差。 六是治安消防漏洞多。小区居民经常丢失车辆，家中被盗也时有发生。在小区发生火灾时，消防灭火设施失效等，业主的生命和财产安全得不到安全保障。 七是物业管理企业不履行物业管理合同约定的其他各种义务，或是发生了物业管理企业及其人员严重侵犯了业主利益的行为等。 这样．当物业管理企业出现上述违约、违法行为时，业主委员会就可以依法解除，重新选择和聘请其他的物业管理企业。

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