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周广桂律师，扬州知名律师，现执业于江苏擎天柱律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!
１.物业税将何时开征
在日前举行的2005中国财税论坛上，国家税务总局局长谢旭人说，“我国‘十一五’期间将……稳步推行物业税”。于是，有媒体上出现了“五年开征物业税”的报道。
更有乐观专家将这一时间提前到了三年。2005中国财税论坛之后，科技部研究所的财税专家赵志耘表示，“由于物业税的设计已基本成形，三年之内肯定开征。”
蒋大鸣对物业税开征时间的看法则趋向于保守。他认为，中国的房地产税费体系，是世界各国中最复杂、最混乱的，理顺这个“繁杂”无比的体系需要相当的过程，此其一；其二，该税率需每年评估，因此必须有一个庞大的评估机构在背后支持，在我国建立这样一个专业的评估机构体系尚需时日；其三，物业税的征收牵涉到先出台暂行条例，再立法的过程，可以想象，在三年之内，国务院必须先出台一个，进度不太可能缩得更短。
２.税率会不会一刀切
开征物业税将实行什么样的税率低收入人群与高收入人群会不会一刀切已购房和未购房会不会一刀切不同地段、不同档次的物业会不会一刀切在这些天的物业税热点大讨论中间，购房者们最担心的就是物业税征收税率不加区分、一视同仁。
让好不容易凭借国家优惠政策才买上了一套经济适用房的低收入市民每年承受养房的税负，似乎不太合理。蒋大鸣认为，国家肯定会考虑到低收入人群的实际困难，差别征税。比如说，对于低收入人群，将不再对其用于购房的收入征收个人所得税。
对已经买房的市民征收物业税，势必意味着二次征税的不公平，针对这一点，国家可能会怎样解决蒋大鸣解释，可以采取已购房税率低，新购房税率高的方式，当然还有其他办法：比如在美国，消费者购买的第一套房产可以免征物业税，但在我国这种做法就不太可行。
让甘肃省的居民与上海市的居民以同一税率交纳物业税蒋大鸣认为，这也是不公平的，物业税肯定要有地区差别，因为土地有级差，物业税中的土地增值税部分就是依据级差不同来征税的，即使同在南京，六合与市中心的地价也有天壤之别。
３.开征能否降低房价
征收物业税会不会造成房价的下降这是买房人最关心的。蒋大鸣认为，尽管开发商现在信誓旦旦地说开征物业税对房地产的影响甚微，但有一点是无法回避的，物业税一旦开征，房价肯定是要下降。甚至有关专家预测，开征物业税，从理论上讲房价最高可能降四成。由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50％多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了／70＝98．57％，表现在房价中，成本就下降了50％×98．57％＝49．295％。
蒋大鸣解释：所谓物业税又称财产税或地产税，“主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。物业税改革的基本框架是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。再把这一大块物业税从住宅的总价中剥离出来，实行每年交纳一部分”。
听起来颇为费解的解释，蒋大鸣打了一个简单的比方，假设一套总价40万的房子，如果测算出该交纳的物业税是10万元，那么销售时房价就应该只有30万，开发商不可能再把这部分钱加到房价中去，从而重复收费。
４.二手房租金会大涨
国内地产大腕任志强分析开征物业税之后二手房的租金必定上涨，因为增加了物业税将可能会大大提高出租住房的税收支付。房东自然会把这部分钱转加到房租上。
蒋大鸣对这一观点并不认同，因为房地产市场上的新房越来越多，也就意味着可出租的房子选择面更大。现在多次置业的热潮已经为未来中国住宅市场上房子的空置率很高埋下了伏笔。
还有关键一点，若是今后物业税开征，而征收税率又把已购房源与新购房源加以区分，那么租一间在物业税开征之前就购买的房子显然要比新房划算。有了这三层前提，房东不可能漫天要价，二手房租金大幅度上涨不太现实。
５.现在到底能否买房
既然物业税开征之后，房价是肯定要降，那么从现在开始的五年还适合买房吗蒋大鸣认为：那些二次以上置业的人群，很可能会再等一等、看一看。
那么首次置业的购房者该怎么办蒋大鸣认为没有这么悲观，针对这么庞大的有房一族，而且是已经交纳了各种购房税种之后，一定会通过不同的税率区分开来。
还有一种担心是，开征物业税之后是否会增加买房人的负担。科技部研究所的财税专家赵志耘表示，买房人大可不必担心，开征物业税的最主要目的是完善税制结构，将目前契税等与房地产有关的税收品种纳入物业税范畴，增加地方税的税种，绝不会重复征税。
６.会买房容易养房难
“买房容易养房难”，是对开征物业税后果所做的最通俗形容。那么，养房到底会有多难黄贤金教授两年前曾以假设开征税负法和动态经济分析法计算出来的结果认为，0．8％左右是南京市区征收物业税税率的最佳水平。他的结论是，以0．8％征收，居民的税负一般在4．8％－6．4％之间，相对于税改前，并没有增加居民的税收负担。
蒋大鸣则认为，“买房容易养房难”完全是理论推测，具体到底能不能实现，还需要考虑两个基本前提：首先是现行房价中的水分到底有多少其次是老百姓的收入到底增长了多少
他解释说，房价由三部分组成：成本、价内税、利润。只有当政府能够控制住开发商的利润率，同时，老百姓的收入增长水平跟得上房价增长速度的时候，才能通过征收物业税来实现“买房容易”的梦想。
以辩证的眼光来看，物业管理公司与业主之间矛盾的出现，不能完全归咎于其中一方，任何一方的不规范行为和举动，都有可能导致在物业管理活动中出现矛盾。因此，在物业管理这一;矛盾共生体;的活动中，处理好物业管理企业与业主的关系尤为重要，既可以防止矛盾激化升级，又有利于行业的健康发展。
一、明确双方定位，利益共享关于物业管理企业与业主之间的关系，在总体层面上， 中已确认了两者是两个独立平等的民事主体;在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系;在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系;但是在社会层面上，人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部分业主采取了拒绝的态度，给物业管理活动增加了困扰。因此，明确双方的定位，是处理好物业管理企业与业主关系的前提。
由于部分业主尚未建立个人资产经营理念，没有体会到资产统筹经营的实惠，再加上业主经济意识上存在较大的差异性，部分业主较看重个人的既得利益，漠视长远的、公众的利益，造成推广;合伙经营;理念的困难。一般物业管理企业只好将大部份精力和财力放在业主个人感受服务上，而放在实现;共同利益;目标上的精力与财力远远不够，遇到素质不高的业主的非理维权和无理要求，物业管理企业又常处于;被动挨打;的境地。同时，一些物业管理企业对;合伙经营;、;合作伙伴;概念上也认识不足，追求短期利益，仅实行一般意义上的服务与管理。因此，双方都应清楚地认识到，在物业管理活动中，双方都处在同一个;利益共同体; 中，是合作伙伴，应该同舟共济，互为依存，合作建立一个双方都能接受的;利益共同点;。互惠互利才是双方利益的根本所在。
二、建立互信机制，共存共荣三、促成交流沟通，完善法制2. 梁柱， ，中国经济出版社， 2003.8
来源: 扬州知名律师 Tags: 开征物业税引发6大悬念,怎样处理好物业管理企业与业主的关系