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太原市房地局呼吁：假赠与不能代替真买卖 2006年07月05日山西青年报张剑 连日来，本刊维权热线接到很多咨询电话，询问二手房交易时是否能将原本的买卖行为变成“赠与”；此种交易方式对买卖双方是否承担风险。据了解，今年房产六一新政实施后，二手房交易营业税收取在原来两年的基础上延长至5年，一些中介公司为了生存，在交易时纷纷推出这项“对策”，以此逃避高额税费。 卖房子变成“送房子” 省城市民刘女士于6月11日经中介公司介绍，看上东华苑一套80平米的房子，并准备以18.6万元成交。按以前的政策，只要熬过两年再交易，就不用缴纳5.5％的营业税，只交2％的契税。但如今，将两年的交易期限延长到5年，刘一算要多缴一万多元的税费。 正当刘女士为高税费一筹莫展时，卖房者提出把房子“送给”她。当然不是真送，只是双方商定办理一个“赠与”手续，因为房产赠与后办理产权过户，只需要按房价的5％收取各项费用，而营业税可以免收，比原来节省了一万元。 中介支招“避税” 记者以消费者的身份咨询了几个中介，“自己急卖的二手房，房龄3年，想委托中介代办过户，并希望节省费用。”就有中介表示，这种情况可以办理“赠与”手续。 太原我爱我家业务主管刘宇峰表示，去年两年内转让住房征收营业税的政策执行期间，一些中介曾通过委托公证的形式帮卖房人等待时间，避营业税。今年，新政由两年调整为5年，省城一些小型中介公司也不敢帮买房人办理委托公证了。 业内认为，5年时间，房产政策会怎样变化谁也说不好，即便没有变化，5年后的房屋评估价也会增高，到时契税也会增加。 “赠与”越来越多 据了解，中介公司只是推荐方，真正具体操作的是卖房者。一位熟知里面门道的业内人士说，卖房子的人只要采取“赠与”策略，两者相比可以逃避税款3.5％，而且手续并不复杂，公证费用又很低，当然要钻这个空子了。 [page] 太原公证处工作人员介绍，近一段时间内，来咨询、办理相关业务的每天都有，尤其是今年6月1日以来，他们收到的房产赠与合同公证申请明显增加。审查发现，这些合同大多是虚假的赠与合同，其目的是掩饰真实的房产交易，从而逃避高额税收。 记者了解到，目前省城越来越多的卖房者采用“赠与”方式售房，而买房者却十分谨慎。多数买房者顾虑重重，担心采用“赠与”进行二手房交易，一旦发生利益纠纷，自己的权益无法得到保障。 钻了法律的空子 太原成诚律师事务所律师郭宏伟说，“赠与”避税是指双方在私下进行买卖交易后，不到房地产交易中心办理过户手续，而是以“赠与”的方式变相交易。郭分析，这种方式实际上是钻了法律空子，也给消费者带来了一定的风险。买卖双方签订的“赠与”协议虽然具有一定法律效力，但由于该交易实际上是二手房买卖，一旦双方发生了利益纠纷，法院将无从判决，最后给消费者带来损失。如果卖主将房子抵押出去，同时又将房子以“赠与”的形式卖出，这样买主的利益就会受到严重侵害，即使这种纠纷闹到了法院，法院也很难判定裁决。 郭律师提醒购房者，一定要以看到房产证名字真正变更为自己的名字为准，拿到房产部门的回执单或是卖方的承诺和协议，都不能代表房屋能顺利过户。 “赠与”代替税收无效 针对此类情况，太原房地局市场处表示，目前已经引起了房产管理部门和公证处的高度警惕。市场处李德成认为，“赠与”看起来好像是避税，实际上存在三种隐患：一是假赠与不是双方真实意思的表示，而是以合法形式掩盖逃避税收的目的，所以根据合同法的规定，以房屋“赠与”代替买卖逃避税收的行为显然属于无效。二是，假赠与代替真买卖中，卖方有可能不能依据买卖合同全额取得卖房款；而买方依据买卖合同取得房产的权利也不能得到法律有效保护。三是，假赠与代替真买卖从而逃避税收的行为违反国家税收征收的有关规定，情节严重者可能受刑事制裁。 与此同时，房地局有关负责人表示，今后将加强对这类欺诈行为的监控，一旦发现坚决制止。另外房地局呼吁市民千万不可以假赠与代替真买卖。 省地税局农税二分局认为，随着国家宏观经济调控措施的加强，税收政策法规将更加严格，执行力度也会更大。假赠与既无法律保障，又无“经济成本”优势，还可能受到刑法追究，得不偿失。 |