据戴德梁行预测，上海未来商品房供需规模为：供给每年约在2000 万平方米左右，需求在1700 至1800 万平方米之间。需求预测是建立在对未来经济增长率、人口增长、人均居住面积和外来人口住房需求等指标的基础上的，其中旧区改造需求面积600至700 万平方米，改善住房700至800 万平方米，外来人士200至300 万平方米，非居住商品房（厂房、办公楼、商铺和综合楼）100至200 万平方米。
　　自2000 年以来，每平方米3000 元以下的商品房市场交易比重不断下降，2002 年9月份时，其市场占有率仅为16％；而每平方米5000 元到7000 元的中档价位商品房市场比重由2000 年的9.19％上升到20.10％，逐渐成为市场重要组成成份；而每平方米价格大于7000 元的高档商品房比重也呈现不断上升的势头，2002 年9月其市场比重已经达到8.6％。
　　未来四年中，高档房（单价7000 元/平方米以上）未来供应量充裕，市场竞争激烈。集中供应区域有自西向东的趋势，传统的西区已经较为成熟，未来热点地区将伴随着大规模旧区改造、黄浦江和苏州河改造而涌现。其中黄浦和浦东将成为未来高档发展的重要区域。
　　在顶级房（单价大于10000 元/平方米）市场未来的供应中，未来三年中，每平方米14000 元到18000 元左右的顶级住宅供给相对较少，市场比重为20％；而每平方米为10000 元到14000 元的市场竞争将非常激烈，市场风险加大。
　　非常值得一提的是，处于金字塔尖顶的顶级物业（单价大于18000 元/平方米）将有较大发展机会，一则由于地段优势的不可复制性，未来这样优质地段将越来越少，市场承受能力强；二则随着上海经济的蓬勃发展，这样的顶级物业将受到更多的海外人士青睐，市场前景看好。
　　目前，面积超过150平方米的大房型住宅和小于70平方米的小房型住宅在市场成交比重均有上升态势。其中“大”的一头发展原因在于，处于特殊景观的项目适应了海外和高层次客户的需求，故意采用了大房型的设计，同时外省市和海外置业者比重上升（2002 年9月，海外置业者和外地置业者购买的7000 元/平方米以上住宅分别占市场的22.7％和30.9％），他们对大房型的需求较高；“小”的一头发展原因在于，年轻置业者有上升趋势，他们需要总价不高但相对地段较好的物业，小房型成为他们的首选；同时，市场中大量的投资者开始出现，小房型由于容易出租，成本较低而受到投资者青睐。


来源: 扬州知名律师  

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